小區(qū)消防栓不出水、消防通道被堵塞等消防設(shè)施設(shè)備維修管理不當(dāng)，由此導(dǎo)致火災(zāi)救援被延誤、火勢(shì)擴(kuò)大，物業(yè)企業(yè)是否需要承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任？答案是肯定的，物業(yè)企業(yè)對(duì)消防設(shè)備具有管理和維護(hù)的義務(wù)，其應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
物業(yè)企業(yè)承擔(dān)法定消防義務(wù)
依據(jù)物權(quán)法第81條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，以及環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的維護(hù)，業(yè)主既可自行管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。與其他配套設(shè)施不同，消防設(shè)施設(shè)備對(duì)保護(hù)公共安全具有特殊的意義，故而立法中對(duì)于消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理做出了特別規(guī)定。
消防法第18條第二款規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的公用消防設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，提供消防安全防范服務(wù)?！稒C(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第10條，也明確了居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行的消防安全職責(zé)有：①制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開(kāi)展消防安全宣傳教育；②開(kāi)展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；③保證疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通；④保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。
從以上法律法規(guī)中可以看出，物業(yè)企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，不僅僅是基于物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的委托合同，更是一種法定的義務(wù)。
家住某小區(qū)的李某因家中電源線短路造成火災(zāi)，除自家損失巨大外，7戶鄰居也受到不同程度的波及。李某認(rèn)為，物業(yè)公司也存在過(guò)錯(cuò)，鄰居家受到的損害應(yīng)由兩者共同承擔(dān)，并起訴至法院。法院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查后認(rèn)定，距離起火點(diǎn)較近的小區(qū)大門(mén)被物業(yè)企業(yè)關(guān)閉；李某居住的單元樓門(mén)前的小區(qū)道路兩側(cè)均停放了機(jī)動(dòng)車(chē)，剩余空間只能緩慢通行一輛機(jī)動(dòng)車(chē)，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生時(shí)消防車(chē)不能迅速駛?cè)搿?/p>
該小區(qū)日常物業(yè)管理確實(shí)存在一定瑕疵，這違反了物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)，同時(shí)確實(shí)擴(kuò)大了火災(zāi)的波及面。綜合考慮火災(zāi)事故原因、原被告之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、物業(yè)管理上的問(wèn)題、原告遭受的損失情況等因素，法院認(rèn)為物業(yè)企業(yè)需要對(duì)火災(zāi)所造成的結(jié)果承擔(dān)次要責(zé)任，分擔(dān)李某的部分損害賠償責(zé)任。
從以上案件可以看出，物業(yè)企業(yè)管理不當(dāng)導(dǎo)致消防設(shè)施本身或消防配套設(shè)施缺失、損害導(dǎo)致火災(zāi)蔓延，其需要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、法定義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，賠償被害人的損失。
消防費(fèi)用應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用
依據(jù)物權(quán)法和《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，消防設(shè)施設(shè)備屬于共有設(shè)施設(shè)備，其維修、更新和改造的資金來(lái)源于業(yè)主共同繳存、屬業(yè)主共有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，該資金專(zhuān)戶儲(chǔ)蓄、專(zhuān)款專(zhuān)用，由所有權(quán)人決策，并接受政府監(jiān)管。
使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的決定權(quán)在業(yè)主，需要專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)，或者經(jīng)由業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案，再由政府建設(shè)主管部門(mén)審核同意或向其備案后轉(zhuǎn)列劃支。
延伸閱讀
樓道堆雜物起火誰(shuí)擔(dān)責(zé)
在實(shí)踐中，不乏樓道堆滿雜物引發(fā)火災(zāi)的案例，根據(jù)物權(quán)法和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)其專(zhuān)有部分（建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等）以外的共有部分享有共有的權(quán)利。公共樓道（包括專(zhuān)門(mén)的消防通道）屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主無(wú)權(quán)擅自堆放雜物，這不僅會(huì)堵塞通道，同時(shí)也是潛在的消防安全隱患。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和適用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。”物業(yè)企業(yè)對(duì)樓道堆放物品的行為應(yīng)該進(jìn)行監(jiān)督、勸止，排除隱患。
因此，如果樓道堆放雜物導(dǎo)致火災(zāi)，直接責(zé)任人、擅自堆放雜物者和物業(yè)企業(yè)要依據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。